부동산 대책, 세법 개정

비과세 요건 다양해져

구체적 조건 잘 따져야

8·2대책을 시작으로 잇따라 부동산 세제 개편이 나오며 주택의 취득시기별로 1세대 1주택 비과세 요건이 다양해졌다. 주택을 매매할 계획이라면 계약 체결 전 반드시 비과세 혜택을 받을 수 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

2년 거주요건 적용되는 조건은?

2년 이상 보유한 주택은 1세대1주택 비과세(매매가 9억 초과분은 과세)가 적용된다. 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역 내 주택을 취득했다면 2년 보유요건에 ‘2년 거주요건’이 추가된다. 단, 조정대상지역 공고일 전 매수계약을 체결하고 계약금 지급내용이 증빙으로 확인되는 경우로 계약금 지급일 현재 무주택 세대면 2년 보유요건만 갖추면 된다.

2년 거주요건은 주택 취득일 현재 조정대상지역이라면 적용되는 것으로, 매도일 현재는 조정대상지역이 아니지만 취득 당시에는 조정대상지역이었다면 2년 거주요건을 충족해야 한다. 예를 들어 부산 해운대구는 2019년 11월 8일 조정대상지역에서 해제되었는데 조정대상지역 해제 전에 주택을 구입했다면 2년 이상 거주해야 비과세된다. 세법 개정으로 내년부터는 1주택 비과세를 위한 보유기간 2년의 판단기준이 변경되므로 1주택 비과세 여부를 더 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.

다주택자가 한채 빼고 다 팔았다면?

다주택자가 1주택 외의 주택을 모두 양도하였을 때는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 2년 이상 보유해야 1주택 비과세가 적용된다. 단, 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용된다면 현행규정대로 주택 취득일부터 2년 이상 보유하면 비과세가 가능하다.

매매가 9억원 이하의 주택을 보유한 1주택자는 매매차익 전액이 비과세되어 장기보유특별공제가 중요하지 않지만, 매매가 9억을 초과하는 고가주택을 보유한 1주택자는 매매가 9억 초과분에 대해 양도소득세가 발생하므로 장기보유특별공제가 세금에 영향을 미친다.

올해까지는 일반적인 경우 연간 2%(최대 30%), 해당 주택에서 2년 이상 거주한 1주택자는 연간 8%(최대 80%)의 장기보유특별공제가 적용되지만, 2021년부터 연 8%이던 1주택자의 장기보유특별공제율이 보유 기간별 연 4%(최대 40%)와 거주기간별 연 4%(최대 40%)로 나누어 적용된다.

10년간 주택을 보유하던 1주택자가 그 주택에서 2년만 거주했다면 주택의 양도 시기에 따라 장기보유특별공제율이 달라진다. 올해 양도한다면 80%의 장기보유특별공제가 적용되지만, 내년부터는 48%(보유 40%+거주 8%)가 적용된다. 고가주택을 처분할 계획이 있다면 양도소득세를 비교해보고 매도 시기를 조절할 필요가 있다.

일시적 2주택, 알아야 할 점은

이사 등의 사유로 일시적으로 2주택이 된 때도 일정한 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세가 된다. 기존주택 구입 후 1년이 지나 신규주택을 구입하고 양도일 현재 기존주택은 2년 이상 보유(조정대상지역 내 주택은 2년 거주요건 추가)했으며, 신규주택 구입일로부터 3년 이내에 기존주택을 매각하면 1세대 1주택 비과세가 된다.

조정대상지역 내 기존주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이후 조정대상지역 내 주택을 추가구입한 경우는 2년 이내 기존주택을 매도해야 하며 2019년 12월 16일 이후 조정대상지역 내 주택을 추가 구입한 경우에는 1년 이내 신규주택으로 전입하고 기존주택을 매도해야 일시적 2주택 비과세가 가능하다.

세법 개정 전에 신규주택 매수계약을 체결했고 계약금 지급내역을 증명서류로 확인할 수 있는 경우는 개정 전 규정이 적용된다. 서울에 기존주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 전에 서울 소재 신규주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 종전 규정을 적용받아 2년 내 기존주택을 매도하면 비과세 받을 수 있다. 세법개정사항은 기존주택과 신규주택 모두 조정대상지역 내에 있는 경우만 적용되므로 기존주택과 신규주택 중 한 채 이상이 비조정대상지역에 있는 경우에는 예전처럼 3년 내 기존주택을 매도하면 양도소득세 비과세가 된다.

다주택자 취득세 기준 뭐가 달라졌나?

일시적 2주택 비과세와 더불어 주의해야 할 부분은 취득세다. 2020년 8월 12일부터 다주택자 주택취득세율이 인상되어, 1주택자가 조정대상지역 내 주택을 추가 취득하면 8%(2020년 7월 10일 이전 매매계약을 체결하고 계약금 지급사실이 증명서류로 확인되는 경우 제외)의 취득세가 적용된다.

다만, 일시적 2주택자를 보호하기 위해 조정대상지역 내 신규주택 취득일부터 3년(기존주택과 신규주택 모두 조정대상지역에 있는 경우 1년 내 기존주택을 매도하면 일반취득세율(1~3%)이 적용된다. 기존주택을 3년(1년) 내 처분하지 않고 계속 보유하면 8%로 계산한 취득세와의 차액과 가산세가 추징될 수 있으니 유의해야 한다.

1주택 비과세 요건이 복잡해져 일단 주택을 매매한 뒤 세금을 알아봤다가 비과세 적용이 안 되는 난감한 상황이 발생할 수 있다. 주택의 취득 및 매도시기에 따라 비과세 요건이 다르게 적용되는 만큼 매매계약 체결 전에 꼼꼼히 확인하는 것만이 세금을 줄일 수 있는 방법이다.

임예지 NH농협은행 All100자문센터 세무전문위원