[헤럴드분당판교]주택임대차와 관련해 '대항력'과 '우선변제권'이라는 다소 생소한 용어를 들어본 적이 있을 것이다. 이번에는 임차인이 각각 대항력과 우선변제권을 가질 수 있는 요건과 그 효과에 대해서 살펴본다. 이사 후에 주민센터에서 전입신고를 하면 이른바 대항력을 갖게 된다. 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 완료한 다음날부터 발생하며, 전입신고를 하면 주민등록을 마친 것으로 간주한다. 대항력을 가진다는 것은 계약상대방이 아닌 제3자에 대해서도 자신의 지위나 권리를 주장할 수 있다는 의미이다. 임차인이 대항력을 갖추게 되면 임대차 기간 중 집의 소유자가 바뀌어도 임대인의 지위가 새 집주인에게 포괄적으로 승계된다. 따라서 임차인은 주인이 바뀌었다고 해서 그 집을 나가야 하는 것은 아니고 계약기간이 끝나면 새로 바뀐 주인에게 임차보증금을 돌려달라고 할 수 있다. 그러나 만약 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 이미 저당권등기나 가압류 · 압류등기, 가등기 등이 있고, 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 집주인이 바뀌었다면 주택임차권이 소멸되어 새 주인에게 대항력을 행사할 수 없다. 우선변제권이라는 것은 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 그 환가 대금에서 임차인이 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말한다. 우선변제권을 가지려면 대항력의 요건에 한가지를 더 준비해야 한다. 바로 ‘확정일자’다. 임대차계약서를 가지고 주민센터 등에 가서 받는 것이 확정일자다. 임차인이 우선변제권을 갖게 되면 저당권을 갖는 것과 동일한 취급을 받게 된다. 건물에 대해서만 임차를 했지만, 건물과 토지가 같이 경매에 부쳐진 경우 임차인은 대지를 포함한 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다. 임차인이 환가대금에서 우선배당된 보증금을 수령하기 위해서는 임차주택을 양수인에게 인도해야 한다.사례를 보자. A는 집주인 B로부터 임차주택에 대하여 입주와 전입신고를 마치고 거주하고 있었다. 그런데 그 후에 설정된 저당권에 기초해서 경매절차가 진행되었다. A는 이 주택을 경매절차에서 매수할까 고민 중이다. A가 경매절차에서 이 집을 매수하면 자신의 확정일자가 늦어서 배당을 덜 받은 임차보증금에 대해 B에게 달라고 할 수 있을까. 결론은 '그렇지 않다'이다. A가 이 집을 경락(경매에 의해 동산 또는 부동산의 소유권을 취득하는 것)받지 않고 다른 사람인 C가 경락을 받는다면 A는 C에게 대항력을 행사하여, 경매가 된 후에라도 임대차 기간 동안 그 집에서 살고 종료시에는 전세보증금을 매수인 C에게서 받을 수 있다. 그런데 A가 이 주택을 매수하면 전 집주인 B의 보증금반환채무는 소멸하고 그 반환의무가 자신에게 승계된다. 그래서 결국 A는 자신이 채권과 채무를 동시에 갖게 되어 이 채권은 혼동(서로 대립하는 두 개의 법률적 지위가 동일인에게 귀속되는 것)으로 소멸하고, 전 집주인 B에게 배당으로 덜 받은 보증금을 달라고 할 수 없게 된다. 문주영 변호사법무법인 주원 성남분사무소. 031-623-3331.


jshwang@heraldcorp.com