대출규제·세제 우려에 분양 전망 ‘먹구름’…서울도 두달 연속 뒷걸음질 [부동산360]

[헤럴드경제=윤승현·김희량 기자] 강한 대출 규제와 부동산 세제의 불확실성이 이어지며 분양시장에 대한 사업자들의 기대감도 떨어지고 있다. 서울 아파트 분양전망지수는 지난 8월에 이어 두 달 연속 기준치 100을 밑돌며 부정 전망이 우세하게 나타났다.

8일 주택산업연구원(주산연)에 따르면, 주택사업자를 대상으로 시행한 설문조사(8월 19일~8월 28일)에서 9월 전국 평균 아파트 분양전망지수는 전월 대비 6.9p(포인트) 하락한 86.3으로 집계됐다. 지수가 100을 넘으면 분양 전망을 긍정적으로 보는 사업자가, 100 미만이면 부정적으로 보는 사업자가 많다는 의미다.

수도권은 4.5p 하락한 84.0으로 전망됐다. ▷서울은 3.4p(97.3→93.9) ▷인천 6.5p(80.6→74.1) ▷경기 3.6p(87.5→83.9)로 일제히 하락했다. 지난 7월 조사에서는 서울 지수가 114.3으로 나타나며 100을 웃돌았지만, 지난달부터 두 달 연속 기준치 아래 머물렀다.

주산연은 “수도권을 중심으로 강화된 대출 규제와 금리 상승이 맞물리며 자금조달 부담이 커졌고, 부동산 세제개편 불확실성과 높은 분양가격으로 사업자들의 기대심리가 위축됐다”고 풀이했다.

특히 수도권 주택시장을 겨냥한 잇단 대출 규제가 수요자들의 자금조달 여력을 떨어뜨리면서, 분양시장 위축에 대한 주택사업자들의 우려를 키운 것으로 풀이된다. 대출 가능 금액이 줄어든 만큼 고가 주택을 중심으로 실수요자의 자금 마련 부담이 커지고, 이는 분양사업의 불확실성을 높이는 요인으로 작용하고 있다는 분석이다.

정부는 지난해 6·27 대책을 통해 수도권과 규제지역 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한한 데 이어 10·15 대책에서 대출 규제를 한층 강화했다. 현재 주택담보대출 한도는 15억원 초과 25억원 이하 주택의 경우 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한된다.

비수도권에서는 미분양 적체가 부정 전망에 영향을 미치며 7.4p 내린 86.8로 전망됐다. 부산·대구·충남·대전·울산 등 다섯 곳을 제외한 모든 시도에서 전월 대비 하락했다.

비수도권 주택수요 위축이 지속되는 상황에서 금리 상승으로 자금조달 부담까지 더해져 지수가 하락했다는 분석이다. 7월 기준 전국 준공 후 미분양 주택 약 2만9000가구 중 약 85%가 비수도권에 집중됐다.

하락 폭은 ▷전남 28.9p(88.9→60.0) ▷제주 25.0p(100.0→75.0) ▷경남 18.2p(100.0→81.8) ▷강원 11.7p(91.7→80.0) ▷광주 11.1p(111.1→100.0) ▷충북 11.1p(100.0→88.9) ▷전북 10.0p(100.0→90.0) ▷경북 6.7p(106.7→100.0) ▷세종 0.6p(92.9→92.3) 순으로 크게 나타났다.

상승 전망이 기록된 곳은 ▷부산 10.2p(72.2→82.4) ▷대구 8.1p(78.3→86.4) ▷충남 1.3p(83.3→84.6) ▷대전 0.6p(93.8→94.4) 네 곳으로 나타났다. 울산은 100.0으로 전월과 동일한 수준을 유지했다.

주산연은 “향후 분양시장은 지방 미분양 해소 대책 및 정부의 주택공급 정책 추진 상황이 어떤 영향을 미칠지 지켜봐야 한다”고 밝혔다.

한편, 9월 분양가격·분양물량·비분양물량 전망지수는 모두 상승했다. 분양가격 전망지수는 전월 대비 1.2p 오른 108.8로, 건설자재·인건비 등 공사비 상승압력이 지속한 영향으로 해석된다.

분양물량 전망지수는 97.1로 전월 대비 9.0p 상승했다. 가을 분양 성수기를 맞아 여름철에 미뤄진 일정이 재개될 것이라는 기대감이 반영된 결과다. 8·13 주택공급 대책에 포함된 사업자 금융지원 확대가 사업 여건을 개선할 것이라는 전망도 일부 반영됐다. 다만 여전한 위축 우려로 기준치인 100을 넘진 못했다.

미분양물량 전망지수는 전월보다 14.9p 오른 105.9로 조사됐다. 주산연은 “수도권은 대출규제 강화에 따른 수요 위축 우려가, 비수도권은 지속되는 미분양 적체가 영향을 미쳤다”고 분석했다. 최근 전국 미분양주택은 3개월 연속 증가세를 보이고 있다.

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