부동산PF관리사업장 230조 규모로 확대, '옥석가리기' 속도낸다

[헤럴드경제=홍승희 기자] 금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 정상화에 속도를 내기 위해 관리사업장을 확대하고 부동산PF 사업장 평가안을 세분화하기로 했다. 사업성이 입증된 곳엔 신규 자금을 적극 투입하되 부실 사업장은 경·공매를 통해 신속히 정리하도록 유도한다.

또 부동산PF 관리 사업장에는 토지담보대출·채무보증, 새마을금고의 공동대출 등을 모두 포함시켜 누락되는 곳이 없도록 했다. 이에 따라 정상화 과정에 포함되는 부동산PF 규모는 230조원 규모로 확대된다.

사업성 평가 대상·기준 개선…PF 평가 규모 230조원으로 불어나

13일 금융위원회와 금융감독원은 ‘부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향’을 발표했다. 이번 대책은 사업성이 충분한 정상 사업장에 대해서는 공공·민간 자금 공급을 촉진해 PF 사업이 정상적으로 진행될 수 있도록 지원하되, 사업성이 부족한 일부 사업장은 시행사·시공사·금융사 등 PF 시장 참여자가 정리해나갈 수 있도록 자금과 인센티브를 지원하는 게 핵심이다.

금융당국은 먼저 부동산 PF 사업성에 대한 평가 대상을 확대한다. 현행대로라면 금융사는 본PF, 브리지론에 대해서만 사업성 평가를 실시하는데 이제부터는 위험성이 유사한 토담대, 채무보증약정 등까지 평가 대상에 포함시키는 것이다.

앞서 저축은행과 같은 중소금융업권은 PF 사업장 토지 매입자급 대출 과정에서 PF 대출 말고도 그와 유사한 토담대까지 활용했고, 이는 연체율을 높이는 원인이 됐다. 증권사 역시 부동산 PF 대출 잔액은 낮지만 금융사가 PF 대출채권을 담보로 발행한 유동화증권에 대해 채무보증을 대거 제공하며 부실 위험 요인으로 지적돼 왔다. 이에 부동산 PF와 관련한 것이라면 토담대, 보증까지 모두 철저히 평가하겠다는 게 당국의 속뜻이다.

이 밖에 사각지대에 있던 새마을금고의 PF 사업장 관리형 토지신탁, 공동대출 등도 사업성을 평가받게 된다. 이에 따라 부동산 PF 사업성 평가 규모는 약 230조원 수준으로 불어날 전망이다.

평가 대상을 확대할 뿐 아니라, 엄격한 사업성 평가를 위해 평가 등급 역시 세분화한다. 기존 PF 사업장의 사업성 평가등급이 ▷양호 ▷보통 ▷악화우려 등 3단계로 구분돼있었다면, 더 정확한 평가를 위해 ▷양호 ▷보통 ▷유의 ▷부실우려 등 등급을 4단계로 개선한다. 구체화된 사업성 평가에서 ‘유의’ 등급을 받은 사업장은 재구조화·자율매각을 추진하고, ‘부실우려’ 등급을 받은 사업장은 상각, 경·공매를 통한 매각을 추진토록 한다.

특히 사업성 평가시 부실 위험이 높은 사업장에 대해서는 금융사가 사후관리 계획을 제출토록 하고, 금감원이 이행 여부를 점검할 방침이다. 이행이 미흡할 시 현장점검 및 지도에 나서되 본PF 사업장, 구조조정 대상 업체 관련 사업장 등에 대해서는 일률적인 경·공매가 아닌 개별 사정에 맞게 사후관리를 추진하겠다는 계획이다.

아울러 브리지론과 본PF 사업장을 평가하는 기준도 구체화하기로 했다. 같은 브리지론 사업장도 경과 기간별 토지매입, 인허가 현황, 본PF미전환 기간, 수익구조 등에 따라 다르게 구분하고, 본PF 사업장 역시 계획 대비 공사 진행 현황, 분양 현황, 시공사 선정 여부 등에 따라 사업성을 달리 평가할 방침이다.

금융당국은 이처럼 PF 사업장 평가기준이 개선돼도 금융사 건전성에 미치는 영향은 미미할 것으로 보고 있다. 금융당국 관계자는 “은행, 보험업권의 경우 전체 PF여신 규모는 크나 대부분 대형 본PF 사업장으로 사업성이 양호해 평가기준 개선이 건전성에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상한다”며 “저축은행 등 중소금융업권은 브리지론·토담대 비중이 높아 상대적으로 평가기준 개선에 따른 부담이 있을 것으로 보이나, 충당금 적립 등 손실흡수역량을 확충해온 점을 고려할 때 감내 가능한 수준으로 판단한다”고 강조했다.

경·공매 매물, 은행·보험업권 신디케이트론이 받는다…“최대 5조 지원”

사업성이 떨어지는 PF 사업장은 구조조정에 속도를 높이기로 했다.

금융사 스스로 PF 사업장 재구조화와 정리에 나설 수 있도록 만기연장으로 버티고 있는 사업장의 이자유예에 제한을 두기로 했다. 이에 PF 사업장이 2회 이상 만기 연장 시 외부 전문기간의 PF 사업성 평가를 의무화한다. 또 만기연장 동의 기준을 대주단의 2/3 이상에서 3/4 이상으로 강화한다. 협약을 통한 이자 유예는 기존 연체이자의 상환을 전제로 추진하도록 의무화한다.

저축은행업권의 경우 6개월 이상 연체시 PF 채권에 대해 3개월 내 경·공매를 실시하도록 하고 있는데, 이 기준도 타 업권으로 확대할 예정이다.

매물로 쏟아진 사업장에 대해서는 체계적인 재구조화를 촉진하기 위해 시중은행의 신디케이트론이 조성된다. 국민·신한·하나·우리·농협 등 5개 시중은행과 2개의 생명보험사, 그리고 3개의 손해보험사가 공동출자해 재원을 조성하고, ▷경력자금대출 ▷NPL매입지원 ▷일시적 유동성 지원 등 3가지 유형으로 지원한다. 규모는 1조원이며, 필요시 최대 5조원까지 확대할 방침이다.

이같은 신디케이트론은 부동산 PF 정상화 지원 등 금융시장 안정 등을 목적으로 하는 만큼 금융당국은 검사·제재 규정상 면책특례 및 비조치의견서 발부 등을 적극 검토할 예정이다.

여기에 금융당국은 캠코를 통해 경·공매 참여를 위한 펀드 집행을 허용하고, 캠코펀드 취득 자산에 대한 취득세 한시 감면도 진행한다. 캠코펀드 등의 자금공급과 관련해 매도 금융사에는 매입채권 매각·청산시 우선권을 주는 우선매수권을 부여한다.

2금융권 연체율 상승…반면 공사비 증가 등 사업성 한계는 ‘여전’

이번 조치가 나온 건 부실 PF사업장의 경공·매 처리 속도가 늦어지고, 또 제2금융권을 중심으로 연체율까지 상승하고 있는 데 따른 것이다. 실제 금융업권의 PF 대출 연체율은 지난해 6월 말 2.17%에서 연말 2.7%로 증가했다. 반면 건설공사비지수는 2022년 말 148.6에서 2023년 말 153.2로 급증하는 등 PF 사업성은 여전히 한계를 보이는 것으로 나타났다.

권대영 금융위 사무처장은 “고금리·고물가가 상당기간 지속될 우려가 있는 상황에서 사업성이 극히 낮은 PF 사업장에 대해서까지 관대하게 만기연장이 이뤄지는 등 재구조화·정리가 지연되는 경우가 있다”며 “PF 부실의 누적‧이연은 정상 PF 사업장까지 자금공급에 경색을 초래해 본PF로 전환되지 못하고 공사착공이 지연되는 등 향후 부동산 공급 위축으로 이어질 우려가 있다”고 설명했다.

한편 금융당국은 사업성이 충분한 정상사업장에 대해서는 확실하게 금융을 공급하겠다는 계획이다. 금융위는 앞서 주택도시보증공사(HUG) 및 한국주택금융공사 PF 사업자 보증 규모를 순차적으로 5조원 더 확대해 총 30조원을 공급하고, 비주택에 대한 PF 보증을 신설하겠다고 밝혔다. 아울러 워크아웃 등 건설사 이슈로 자금조달 애로를 겪는 정상 PF 사업장에 추가자금 보증을 제공하고, 캠코펀드를 통해 신규 자금을 대여하겠다는 방침이다. PF 자금공급 과정에서 과도한 수수료 부과 사례는 없는지 점검도 진행 중이다.

금융당국은 “금번 제도개선으로 PF사업장에 대한 객관적이고 합리적인 사업성 평가가 이루어질 경우 PF시장 신뢰 회복 및 정상화 기대가 형성되고 정상 사업장에 대한 신규자금 공급 확대, 사업성 부족 사업장의 재구조화를 통한 PF시장 재진입 등 자금의 선순환 구조가 재가동될 것으로 전망된다”고 밝혔다.