[Q&A] “집주인-세입자 합의 땐 5% 이상 인상도 가능”

[헤럴드경제=이민경 기자] 개정된 주택임대차보호법 하에서도 집주인과 세입자가 합의해서 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있다. 이 경우 계약갱신요구권은 행사되지 않은 것으로 보고, 세입자는 차후에 한 차례 계약갱신요구권을 쓸 기회가 남는다.

법무부와 국토교통부는 28일 개정된 주택임대차보호법(주임법)의 주요 내용에 대한 해설집을 발간해 배포했다.

정부는 세입자가 집주인과 합의 하에 5%를 초과해 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 것은 가능하다고 해설집을 통해 밝혔다. 계약갱신요구권의 행사 여부는 세입자의 의사에 달려 있기 때문이다.

정부는 집주인이 5% 이내에서 임대료를 올리려고 할 때인데도 불구하고, 세입자가 응하지 않는 경우에 대한 방안도 함께 제시했다. 집주인이 주택임대차분쟁조정위원회 등에 분쟁 조정을 하거나 법원에 소송을 내서 합당한 임대료를 받으면 된다고 안내했다.

▶이하는 해설집의 일부 주요 내용을 문답풀이 형식으로 정리했다.

Q: 집주인이 본인이나 직계 존비속의 직접 거주를 이유로 계약 갱신을 거절했지만 이후 제삼자에게 임대를 한 경우 어떻게 되나.

A:갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신됐을 기간, 통상 2년이 지나기 전에 제삼자에게 임대한 경우 원칙적으로 집주인은 종전 세입자가 본 손해를 배상해야 한다. 다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우에는 손해배상 책임을 면할 수 있다.

Q: 그 예외적인 사유는?

A: 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제삼자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미한다. 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등이 될 수 있다.

Q: 집주인이 실거주를 이유로 갱신 거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주임법 위반으로 손해배상 책임을 지울 수 있나.

A: 집주인이 실거주를 사유로 갱신 거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실거주 의사가 없이 허위로 갱신을 거절한 것으로 판단될 경우엔 가능하다. 하지만 집주인이 입주하기 전에 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우나 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없는 이유가 인정되면 손해배상 책임을 면할 수 있다.

Q: 세입자는 집주인의 직접 거주 사유가 허위인 사실을 어떻게 확인할 수 있나.

A: 정부는 갱신을 거절당한 세입자가 해당 주택의 전입세대나 확정일자 정보를 열람할 수 있게 할 계획이다.

Q: 임대인은 임차인의 동의가 없으면 계약 갱신 시 임대료 증액을 할 수 없는 것인가.

A: 그렇지 않다. 계약 갱신 시 임대료 증액은 집주인과 세입자가 협의를 통해 기존 임대료의 5% 내에서 증액할 수 있다. 집주인은 주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해 임대료를 증액해야 한다고 요구할 수 있다. 세입자가 끝까지 거부하면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 해 요건이 충족된 것으로 인정되면 증액할 수 있게 된다. 법원에 차임증감청구 소송을 제기할 수도 있다.

Q: 계약갱신요구권 행사 시 집주인과 세입자가 합의로 5%를 초과하는 갱신 계약을 체결할 수 있나.

A: 초과하는 부분은 효력이 인정될 수 없다. 주임법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 세입자가 5%의 증액 비율을 초과해 임대료를 지급한 경우 초과 지급된 금액의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있다.

Q: 개정된 주임법이 시행되기 전 이미 임대료를 5% 넘게 증액해 계약 연장 합의를 한 경우 세입자는 계약갱신요구권을 행사해 임대료를 5% 범위로 조정할 수 있나.

A: 가능하다. 법 시행 전에 이미 계약 연장 합의가 있다 하더라도 세입자는 계약갱신요구권을 쓰면서 임대료를 5% 내로 조정할 수 있다. 아니면 일단 5%를 초과하는 금액으로 합의한 연장 계약을 그대로 유지하되, 그 계약 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사해 5% 범위에서 임대료 증액 후 2년 동안 추가로 거주할 수 있다.

Q: 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 있나.

A: 행사방식에는 특별한 제한이 없다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하다. 하지만 분쟁 예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다.

Q: 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나.

A: 그렇지 않다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않는다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다.

Q: 집주인과 세입자가 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우 유효한가.

A: 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 효력이 없다. 주임법은 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 약정은 인정하지 않는다.

Q: 임대차 계약을 최초에 체결할 때 계약 기간을 1년으로 했는데 1년 이상 거주하고 싶을 때는 어떻게 해야 하나.

A: 상관없이 2년을 그냥 살면 된다. 주임법은 2년 미만으로 정한 임대차 기간은 그 기간을 2년으로 보기 때문이다. 이 경우에도 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

Q:법인이 세입자라면 주임법이 적용되나.

A: 법인이 세입자인 경우 특별한 사정이 없으면 적용되지 않는다. 법인은 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖춰도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문이다. 다만, 예외적으로 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, '중소기업기본법' 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 임차인인 경우에는 일정 요건 하에 대항력이 인정된다.

Q: 법인이 집주인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신 거절이 가능한가.

A: 안 된다. 법인이 주임법에 따른 실거주 대상이 아니기 때문이다.